Никакого "эффекта Долиной" нет. Неудобная изнанка большого скандала: Кто вызвал шторм с пенсионерскими квартирами
Шторм на рынке вторичного жилья продолжается. Покупатели боятся сделок, СМИ пугают, что любая покупка жилья может обернуться катастрофой. В итоге страшилка из судебных историй, связанных с "пенсионерскими квартирами", обрела характер беды масштаба на всю страну. Но кому выгодна такая паника? Почему именно вторичку сделали "опасной", а высотные "человейники" – безальтернативным вариантом?
История, взорвавшая рынок
Квартира Ларисы Долиной стала причиной медийной драмы, после которой по стране пошла волна оспаривания сделок купли-продажи квартир. Покупатели массово жалуются, что продавцы, прежде всего пожилые, идут в суды с заявлениями "меня обманули", "я был в заблуждении", "продал слишком дёшево", "оказался под давлением".
Судебная система в большинстве случаев встаёт на сторону продавцов-пенсионеров: сделки признаются недействительными, квартиры возвращаются. Покупатели остаются ни с чем: деньги вернуть невозможно, жильё – тоже, а ипотечные обязательства остаются.
Большинство исков идёт от пенсионеров, чьи квартиры были проданы со значительной скидкой. Многие сопровождаются заключениями психологов или психиатров о "неадекватном состоянии" продавца в момент сделки. Схема ясна: шаблонные заявления, однотипные показания, одни и те же ситуации и проблемы. Покупатели боятся вторичного рынка, сделки с пожилыми продавцами почти прекратились. Многие сделки срываются на стадии переговоров: страх потерять деньги парализовал спрос.
Нас всех обманули: Покупка "пенсионерских" квартир и "ловушка Долиной" — наглый развод. Называем заказчиков самой масштабной аферы
В то же время банки ужесточают требования, закладывают "риск отмены" в политику ипотечных кредитов.
Покупатели организуются в чаты, сообщества, публикуют в блогах свои кейсы – формируется стихийное гражданское движение. Частные организации травят Долину, отказывая ей в своих услугах. Резонанс дошёл до того, что юристы открыто говорят, что судебная практика стала непредсказуемой, и советуют покупателям жилья избегать вторички.
Общество воспринимает происходящее уже как подрыв основ частной собственности: если честно купленную квартиру можно отобрать, то право собственности превращается в ничто. На наших глазах формируется кризис доверия к рынку жилья.
Суды по "делам Долиной" практически почти отменили право собственности. Коллаж: Царьград
Скандал больше, чем факты
Но если отбросить эмоции, становится очевидно, что рынок вторички вовсе не полон мошеннических схем. Спорные сделки на самом деле составляют ничтожную долю от общего объёма операций. Никаких признаков массового обмана со стороны пенсионеров, якобы действующих по единому сценарию, не обнаружено. Речь идёт о редких, но громких историях, которые по масштабу дискуссии выглядят как всероссийская катастрофа.
Суды действительно рассматривают дела о признании сделок недействительными, но их количество неизмеримо меньше, чем возникающий шум. Очевидное несоответствие между уровнем истерики и реальным количеством решений само по себе уже выглядит подозрительно.
Даже сама история продажи/возвращения квартиры Долиной вызывает вопросы скорее к суду и к Долиной, чем говорит о несуществующем "заговоре пенсионеров". Покупатель действовал добросовестно, заплатил деньги, оформил документы. Долина, имея стабильные доходы от гастролей и телевидения, отказалась вернуть средства, пользуясь ситуацией и юридическими возможностями. Это пример того, как публичный "элитарий", дружащий с властью, использует свой доступ к "телефонному праву" в ущерб простому человеку.
Риелторы и юристы уже выдали наборы лайфхаков о том, как уберечься от "бумеранга Долиной". Покупая вторичку, относитесь к сделке как к серьёзному проекту, а не "подписать бумажку". Проверяйте продавца: возраст, состояние документов, истории прошлых продаж, жизненная ситуация. Всегда делайте полную юридическую экспертизу, включая проверку возможных исков, долгов и ограничений. Никогда не экономьте на нотариусе и адвокате, особенно если продаёт пожилой человек или сделка с большой скидкой – всё это сразу должно навести на подозрения.
А главное, нужно включить в договор условие о том, что продавец квартиры обязуется получить прописку в каком-то ином месте, и проверить выполнение этого пункта до подписания документов. В таком случае вопрос о "единственном жилье" не встанет.
И вот на этом фоне появляется главный вывод: шум вокруг вторичного рынка не о том. Информационный поток несоразмерен фактам, но идеально соответствует интересам тех, кому выгодно создать ощущение опасности вокруг покупки вторички. Скандал выглядит не как реальная проблема, а как управляемая волна, в которой Долина – лишь удобный медиаповод.
Как людям будет тут жить, неважно. Главное – продать метры и забыть. Фото: Царьград
Следы ведут в "человейник". Кому выгодно?
Если отбросить версии массового мошенничества и "пенсионеров-грабителей", картина начинает выглядеть иначе. Скандалы вокруг отмены сделок по времени совпали с тем фактом, что застройщики столкнулись с растущим запасом непроданных квартир. Ипотечные субсидии уже не дают прежнего эффекта, а цены на новостройки упираются в потолок спроса. На этом фоне паника вокруг вторички становится идеальным инструментом, чтобы направить покупателя туда, куда он сам идти не собирался.
Царьград писал в своём расследовании подробно: сегодня нераспродано более 300 тысяч квартир – это в полтора раза больше, чем ещё полгода назад. Член Гильдии риелторов Москвы Владимир Белолипцев рассказал Царьграду, что не исключает сознательный умысел, направленный на то, чтобы маргинализировать вторичный рынок недвижимости:
Конечно, первичный рынок от этой ситуации получит колоссальную выгоду в размере триллионов рублей, которые скопились на банковских вкладах граждан за последние годы. Это становится приоритетным вариантом, когда в непростые времена нужно вложить деньги во что-то осязаемое – в бетон и кирпичи.
История Долиной и десятки похожих кейсов явно служат одной цели – разрушить доверие ко вторичному рынку. Реальных "отмен" немного, но каждая подаётся с максимальным драматизмом. Создаётся ощущение, что купить квартиру на вторичке – почти гарантированно потерять её вскоре после сделки вместе с деньгами. И в этот момент новостройка превращается в "единственный безопасный вариант", даже если это не так. Людям продают не квартиры, а ощущение стабильности на фоне искусственно созданного страха.
При этом сами новостройки трудно назвать безопасным выбором. Большинство современных проектов – многоэтажные комплексы с плотной застройкой, где людям достаётся не жильё, а метры. Эти дома растут как грибы по принципу максимизации прибыли: получив земельный участок, застройщик "бахает" на нём столько этажей, сколько позволяет физика, не думая о людях, отсюда маленькие дворы, узкие подъездные пути, нехватка парковок и социальной инфраструктуры. Пожарная безопасность рассчитана по минимуму, а в случае пожара эвакуация 25-30-этажного дома станет нерешаемой задачей. Но "человейник" – это не жильё, а бизнес.
И как тушить такие пожары? Фото: Царьград
Застройщики живут – или, правильнее сказать, жируют – за счёт того, что уплотняют города, превращая людей в деньги. Чем выше дом и плотнее дворы, тем больше продаётся метров, тем больше денег вынимается из населения. И чтобы наполнять этот поток, им нужно устранить конкурента – советские и постсоветские дома, которые стоят прочно, имеют просторные дворы и воспринимаются людьми как более надёжное жильё. Сделать вторичку "опасной" – идеальный способ перетянуть спрос на свою сторону.
Если в такой логике посмотреть на "эффект Долиной", он уже не выглядит странной случайностью. У людей целенаправленно создают представление, что вторичка – это минное поле. Эти скандалы работают как реклама рынка новостроек, с которой невозможно спорить.
Что с того?
Паника вокруг вторичного жилья показывает, как можно перекроить рынок с помощью нескольких громких историй. Если сегодня суд может вернуть квартиру продавцу спустя год после сделки, то завтра под угрозой окажется любое купленное жильё. Право собственности превращается в условность, а каждая семья – в участника игры, правила которой меняются на ходу.
А пока люди спорят о том, кто виноват, застройщики продолжают заполнять города высотными коробками. Эти дома растут быстрее, чем школы, поликлиники и дороги. Пожарные лестницы в них – формальность, а плотность заселения никого не волнует. И чем громче шум вокруг вторички, тем спокойнее продаются эти башни, хотя в реальности они куда опаснее любого пенсионера.
Главный вывод прост. Если мы не вернём стране и обществу уверенность в том, что купленное жильё принадлежит человеку, а не суду или застройщику, нас будут заставлять делать то, что выгодно не нам, а денежным мешкам. Пока мы живём в этом режиме страха и отсутствия правил, каждая новая история будет ещё одним напоминанием: в стране, где квартиру можно потерять задним числом, безопасного жилья не существует в принципе.